Modus operandi (II): El caso por caso
Viene de Modus operandi (I): El paso a paso
Caso 1: El Triángulo de Open Door
El 25 de octubre de 2019 se constituyó la firma El Triángulo de Open Door S.A., según escritura otorgada ante el escribano Patricio Rodolfo Villamayor, de la ciudad de Hurlingham. Los integrantes iniciales de la sociedad anónima fueron Miguel Ángel Rebuffo (designado presidente) y Guillermo Lionel Yelpez (director suplente). El capital social fue de $ 14.720.000, constituido en acciones de $ 10 cada una, suscritas en mitades iguales entre ambos socios.
El 5 de diciembre de 2019 (41 días después de su constitución), El Triángulo de Open Door S.A. adquirió un campo de poco más de 17 hectáreas, ubicado en la entrada a la localidad de Open Door, frente al Club de Campo Las Praderas, allí donde la ruta 192 se bifurca entre su continuidad hacia Torres y el acceso a la calle Juan de Dios Filiberto. La operación quedó plasmada en una escritura en la que nuevamente intervino el notario Patricio Rodolfo Villamayor. Allí consta que los vendedores fueron Estanislada del Carmen Paz Anchorena, Rudecindo Roca, Ernesto Guillermo Leiro y Amalia Belén Paz Anchorena; que El Triángulo de Open Door S.A. estuvo representada por su presidente Miguel Ángel Rebuffo; y que el precio de la venta fue de $ 14.100.000 (casi todo el capital social de la compradora), algo así como unos 1,32 dólares por metro cuadrado según la cotización de esa moneda a esa fecha.
Al momento de la compra, el inmueble se encontraba en un distrito definido por el Código de Ordenamiento Urbano (COU) como Área Complementaria – Residencial Extraurbana 2 (AC-RE2). Sólo podía ser fraccionado en lotes con una superficie no menor a los 3.000 m2, con un frente mínimo de 40 m lineales. El uso dominante era residencial, admitiéndose sólo viviendas unifamiliares. Complementariamente la zona permitía algunos usos comerciales, industriales e institucionales.
El 17 de mayo de 2022 la Municipalidad abrió el expediente EX-2022-00068202- -MUNILUJAN-DRH#SGPC. Figuró como iniciador El Triángulo de Open Door S.A., con una nota firmada por Miguel Ángel Rebuffo. Pero la dirección de correo electrónico que aparecía como referencia era emilianodestuet@gmail.com; y de hecho las comunicaciones oficiales cursadas en las actuaciones fueron remitidas a esa casilla.
En este expediente, El Triángulo de Open Door S.A. pedía que el predio que había comprado casi dos años y medio antes, sabiendo que era un distrito AC-RE2, pasara a ser un Área Urbana Residencial Mixta (AU-RE). La diferencia no era menor: en lugar de unas 40 parcelas de 3.000 m2 de superficie y 40 m lineales de frente, como establece el COU, pretendía subdividir el predio en 140 pequeños lotes, con una superficie individual promedio de 485 m2, más cuatro sectores definidos como centros comerciales (por un total de casi 2,5 hectáreas) y un complejo de 110 departamentos, en edificios de tres plantas, en un espacio de más de 1,7 hectáreas. Por eso los interesados reclamaban: “La zonificación actual del terreno a analizar nos da un loteo poco denso (…) y para una nueva urbanización es poco rentable”.
Cuando le tocó intervenir, y a pesar de ser la autoridad de aplicación en cuanto a la vigencia del COU –y, por lo tanto, quien debía emitir el dictamen fundado que recomendara la decisión a adoptar– Pablo Girotto, como director de Planeamiento y Hábitat del Municipio, se limitó a expresar: “Esta Dirección considera factible acceder a lo solicitado, cambio de zonificación, desafectar la zona de AC-RE2 y pasarla a AU-RM.”
Las actuaciones pasaron al Consejo Urbanístico Ambiental (CUA), pero su dictamen no figura en el expediente electrónico que “analizaron” los concejales.
El final es conocido: el intendente Leonardo Boto incluyó este expediente para ser tratado como un asunto “de interés público y urgente” en la sesión extraordinaria del Concejo Deliberante del 28/12/2023. Y así terminó siendo aprobada la excepción al COU por lo concejales ofisitores César Siror, Eva Rey, Joaquín Martucci, Federico Guibaud, Martín Curieses, Adriana Aranda, Camila Zucchi, Agustina Torres, Romina Grossi y Andrea Monzón y los cinco opocialistas Andrés Salvatto, Pablo Carnevale, Matías Braticevic, Alejandra Juárez y Francisco Giaccaglia.
Ah, un dato más: como además de todo son burros, la nueva zonificación que unos propusieron, otros redactaron y los últimos aprobaron (el distrito AU-RM) no permite la construcción de viviendas multifamiliares…
Caso 2: Distrito Seis
El 22 de junio de 2022, según escritura celebrada en la escribanía de Patricio Rodolfo Villamayor, de Hurlingham (sí, otra vez el mismo escribano), un conocido, Guillermo Lionel Yelpez vendió (ya no compraba) a Oscar Juan Lentino dos fracciones ubicadas sobre la autopista 6, justo a 1.000 metros de la Autopista del Oeste con dirección a Campana, enfrente de los campos de la polémica estación termoeléctrica. En total sumaban 10,5 hectáreas, y el precio acordado fue de 668.000 dólares (algo así como 6,36 dólares el metro cuadrado), a pagar en dos cuotas iguales: la primera de ellas un año más tarde, el 3 de julio de 2023, y la siguiente recién el 3 de julio de 2024. Es decir que a esta fecha (y, obviamente, también al momento de obtener las excepciones al COU), Lentino todavía no ha terminado de pagar el campo que compró.
El COU, cuando se hizo la compraventa, definía a ese sector como Área Rural – Zona Club de Campo (AR-ZCC), en la que sólo puede parcelarse en unidades de no menos 10.000 m2 de superficie y 50 m lineales de frente (si se trata de un proyecto de las características de un barrio cerrado) o de 2.000 m2 de superficie y 30 m lineales de frente (si, en cambio, es un club de campo). En cuanto a los usos admitidos, figuran el agropecuario como dominante y el residencial como subdominante, este último con limitaciones: puede haber viviendas unifamiliares y no bifamiliares; y las multifamiliares sólo en los clubes de campo. Algo similar sucede con el uso comercial, que únicamente está permitido como una actividad complementaria, admitiendo apenas la instalación de locales de venta minorista.
Todos estos condicionamientos llevaron a Mariano J. Taglieri a presentar, el 4 de marzo de 2022, la nota que dio inicio al expediente EX-2022-00027076- -MUNILUJAN-DRH#SGPC. Allí pedía que fuera autorizado el emprendimiento que denominaba “Centro Comercial Ruta 6”, que comprendía pequeñas torres de viviendas multifamiliares y galerías de locales comerciales, entre otras construcciones. Para eso, solicitaba también que el inmueble dejara de estar incluido en el área AR-ZCC y fuera incorporado como un distrito Área Urbana – Residencial Mixta (AU-RM) o, si no, como un Área Complementaria – Residencial Extraurbana 1 (AC-RE 1).
Lo extraño, y que nadie advirtió en el resto del expediente, fue que Taglieri se presentaba como “titular de la fracción”, e incluso así lo denominó Pablo Girotto. Pero Taglieri no acreditaba con ninguna documentación tal carácter. Y en realidad nada podía respaldar ese dato, porque era falso. La escritura agregada recién el 5 de octubre de 2023 (es decir, un año y siete meses después del inicio del expediente municipal) muestra que al 4 de marzo de 2022 el propietario del inmueble era Guillermo Lionel Yelpez. Y que éste recién lo vendería a Oscar Juan Lentino el 22 de junio de 2022. ¿Y Taglieri? Éste aparece como apoderado de Lentino, según poder otorgado bastante antes, el 18 de septiembre de 2019. Resumiendo: Taglieri dijo ser titular de un predio que era de otra persona, Yelpez, y que seguiría siéndolo hasta bastante después, cuando lo vendió a Lentino, de quien Taglieri sí era apoderado.
Más extraño todavía es que, según las condiciones acordadas el 22 de junio de 2022 en la venta de Yelpez a Lentino, éste pagaría a aquél dos cuotas iguales de 334.000 dólares, una el 3 de julio de 2023 y la siguiente el 3 de julio de 2024. ¿Nadie observó, ni siquiera los concejales, que se estaba tramitando y otorgando una excepción al COU en beneficio de una persona que ni siquiera ha completado todavía, ni lo hará por los próximos meses, el pago del precio por la compra de ese inmueble?
Como hilo conductor con los trámites analizados, al comienzo del expediente Taglieri indicó que Emiliano F. Destuet iba a intervenir en las actuaciones como “gestor de negocios”.
Nada de todo esto llamó la atención a Girotto cuando analizó el expediente. Tampoco a Daniel Domínguez, entonces secretario de Infraestructura y Obras Públicas, cuando elaboró con Girotto el proyecto de ordenanza que proponía definir el terreno como pidió Taglieri (es decir como Área Urbana – Residencial Mixta, permitiendo lotes de escasos 300 m2 de superficie y 12 m lineales de frente, nuevas densidades y múltiples usos comerciales). Ni el intendente Leonardo Boto, cuando pidió al Concejo Deliberante que aprobara esa excepción al COU como un asunto “de interés público y urgente”, se preguntó si esas rarezas del expediente merecían un mayor análisis. Y, obviamente, cuando votaron a favor a libro cerrado, sin siquiera pedir –como debían– la opinión técnica previa del Consejo Urbanístico Ambiental, tampoco Siror, Rey, Martucci, Guibaud, Curieses, Aranda, Zucchi, Torres, Grossi, Monzón, Salvatto, Carnevale, Braticevic, Juárez y Giaccaglia dijeron nada.
Y, como funcionarios y concejales suelen hacer cierto el dicho que atribuye al humano la condición de animal que tropieza dos veces con la misma piedra, los muy bestias hicieron una rezonificación que finalmente no permitirá las viviendas multifamiliares proyectadas.
Caso 3: Parque Industrial PYMES
Más complicado es encontrar pistas en el trámite del pedido de excepción al COU para erigir un “Parque Industrial PYMES” a orillas del río Luján, junto a la autopista 6. Y no porque los datos estén ocultos en el expediente EX-2022-00139713- -MUNILUJAN-DRH#SGPC, sino porque directamente no existen.
El proyecto fue prestado a la Municipalidad el 28 de septiembre de 2022. En los datos de caratulación de las actuaciones se menciona como iniciadora a la firma ALMAJO NORTE S.A., y como su dirección de correo electrónico se detalla emiliano@raicespropiedades.com. No hay teléfono ni domicilio físico.
No hay ninguna documentación de ALMAJO NORTE S.A.: no constan ni su estatuto societario ni el acta de designación de autoridades ni las constancias de inscripción (vigentes) como persona jurídica y ante la AFIP. Tampoco hay una escritura que acredite quién o quiénes son los propietarios del terreno ni un informe (actualizado o antiguo) de su situación dominial.
La nota de inicio del expediente, al menos como aparece en su formato electrónico, tiene sólo dos carillas. En una hay un texto de escasos cuatro párrafos y en la otra un croquis de la subdivisión de un campo en 42 parcelas, en una imagen borrosa, que no permite distinguir las dimensiones de cada una de esas unidades. Nadie firma nada de eso.
En cuanto al emprendimiento propuesto, no se dice más que “va a estar focalizado para cubrir la demanda y emplazamiento de Industrias PYMES y de LOGISTICA principalmente”. Y adelanta que, “dado la pendiente y cercanía al Río Luján”, se pretende hacer una obra para “nivelar y elevar el terreno con una cota de 2,5 metros sobre el nivel para así llegar a tener una correcta altimetría”.
Lo cierto es que el predio se encuentra ubicado, según el COU, en un distrito definido como AR – ZCC (Área Rural – Zona Club de Campo), en la que el uso dominante es el agropecuario, y el residencial es el subdominante. La actividad industrial sólo está permitida si está vinculada al uso agropecuario. Y no están admitidas las plantas industriales.
Nada de eso es óbice para el inefable Pablo Girotto. Por eso, cuando le llegaron las actuaciones, obvió la falta de documentación, no cuestionó el elevamiento del nivel del suelo en un predio al margen de un río inundable y tampoco le pareció relevante la prohibición de las plantas fabriles. “Atento a lo solicitado y a la necesidad de este emprendimiento por la actividad a desarrollar, (logística y frío) y dado su emplazamiento, Ruta 6 y Río Luján, lindante río en medio. Resulta factible acceder al
cambio de zonificación desafectando la zona AR-ZCC (área rural-zona club de campo) a la zona ACI (área complementaria industrial)”, escribió la autoridad de aplicación del Código de Ordenamiento Urbano. Traducido, su informe “técnico” significa que el proyecto (del que no había, a esa altura, información en el expediente) era beneficioso y merecía una (otra más) excepción, para que dejara de ser un distrito rural y pasara a ser industrial.
Estas actuaciones sí llegaron al Consejo Urbanístico Ambiental, que las analizó y emitió su dictamen. Y, extrañamente, su pronunciamiento fue incorporado al expediente. Allí, el CUA formuló varias objeciones: que faltaba documentación, que no había intervenido la Dirección de Gestión Ambiental, que tampoco existían los dictámenes técnico, contable y legal y que no había sido redactado el correspondiente proyecto de ordenanza.
Pero el CUA aclaraba que su principal rechazo al proyecto “se centra en la ubicación solicitada, ya que se halla en el valle de inundación al río, que hoy se encuentra cumpliendo la función de vertedero de efluentes industriales y cloacales irregulares, sin contar con control alguno de ningún organismo oficial”. En el mismo sentido, indicaba que sería “imprudente sumar un nuevo Parque Industrial al entramado de empresas y Parques Industriales locales que se encuentran funcionando con serias falencias en el cumplimiento de la Ordenanza local 6224”, que prohíbe la habilitación de las industrias más peligrosas y nocivas para la salud humana y la integridad del medio ambiente.
En ese momento la comisión de Urbanismo del Concejo Deliberante era presidida por la ofisitora Carolina Francia. Con una lectura selectiva de las recomendaciones del CUA, la concejal omitió el pedido de que el proyecto fuera rechazado, y remitió el expediente al Departamento Ejecutivo, pidiéndole que diera intervención a la Dirección de Gestión Ambiental y que elaborara un proyecto de ordenanza, con dictamen del área legal del Municipio.
En octubre de 2023, cuando el expediente llegó a Gestión Ambiental, la funcionaria a cargo era Camila Zucchi, quien ahora es concejal ofisitora. Lo primero que hizo, por las dudas, fue aclarar que los dictámenes del CUA son “de carácter no vinculante”, no fuera a ser cosa que alguien quisiera tomar una decisión acorde a sus sugerencias. Pero, de todos modos, propuso agregar documentación faltante: “un plano con mayor detalle donde se contemple: ubicación del equipamiento propio que debe tener todo Agrupamiento industrial para poder establecerse, aprobarse y funcionar (Ley provincial 13.744); demarcación de los principales ingresos y calles internas; restricciones propias del dominio; demarcación de la línea de ribera; restricción de 20 metros sobre la colectora de la ruta N° 6 según lo determina Ley 6.312”. Y advirtió que, por su lado, la Provincia solicitaría mucha otra información que no existía en las actuaciones: “a) Tipo de Agrupamiento y denominación propuesta para el mismo. b) Medidas y superficie total del predio. c) Aptitud hidráulica del predio. d) Planimetría con la subdivisión del predio en parcelas y distribución de acceso y calles internas, en condiciones de presentar ante la Dirección Provincial de Geodesia. e) Detalle referido a la provisión actual y proyectada de los servicios (comunicaciones, agua, energía eléctrica, gas, etc.) y sus redes de distribución interna. f) Detalle del tratamiento y conducción de efluentes pluviales e industriales a cuerpo receptor. g) Requerimientos particulares que establezca la reglamentación de acuerdo al tipo de Agrupamiento. h) Proyecto de Reglamento de Administración y Funcionamiento.”
Experto en no dejar impregnadas en nada sus huellas digitales, el funcionario Redondo, Juan Pablo, a cargo de la Secretaría de Desarrollo Productivo, pasó el expediente sin emitir opinión alguna.
Alguien (no consta en el expediente quién) agregó un plano legible del parcelamiento propuesto. También incorporaron unos perfiles de las obras hidráulicas en esa zona. Pero siguió faltando todo lo demás. Y, sin embargo, Girotto dijo que el proyecto era necesario y que había que rezonificar el predio. Otra vez Daniel Domínguez y Girotto redactaron, entonces, le proyecto de ordenanza que hacía falta para otorgar la excepción al COU. De nuevo el intendente Boto envió, con su firma, ese proyecto al Concejo Deliberante. Y, como en los casos anteriores, Siror, Rey, Martucci, Guibaud, Curieses, Aranda, Zucchi, Torres, Grossi, Monzón, Salvatto, Carnevale, Braticevic, Juárez y Giaccaglia lo aprobaron sin abrir la boca.
¿Lo que viene?
Durante cuatro décadas el ordenamiento del uso del suelo en el Partido de Luján fue regido por el Plan Regulador, que había entrado en vigencia en 1979, cuando Luján era una modesta ciudad del interior bonaerense. Pero partir de la década de 1990 eran ya evidentes los inconvenientes que generaba la antigüedad de ese ordenamiento legal. Por eso, en 1998 comenzó el proceso que terminó con su reemplazo, recién en noviembre de 2019, por el actual Código de Ordenamiento Urbano.
Hubo un tiempo, en la segunda mitad de la década de 2000, mientras se avanzaba en la redacción del COU, en que proliferaron las denominadas “excepciones” al Plan Regulador. Con el argumento razonable de su desactualización, fueron aprobadas numerosas rezonificaciones no todas tan razonables.
Desde que Boto es intendente diversos sectores argumentan que el COU debe ser enmendado, que en la práctica algunas de sus disposiciones se han tornado inconvenientes y que habría que iniciar un procedimiento para corregirlas. Pero nada se ha hecho para eso, a pesar de que el propio COU prevé un mecanismo para hacerlo. Y empezaron, como hace 15 años, a repetirse las “excepciones”, incluso con algunos nombres de protagonistas repetidos entre entonces y ahora.
La transparencia en la gestión pública no sólo consiste en publicar decretos y ordenanzas. Los trámites escondidos, la prevalencia de intereses particulares sobre los generales, el desconocimiento de las opiniones técnicas, la desatención de las voces de los vecinos y los acuerdos entre pocos constituyen, más que la gestualidad, la esencia de un gobierno.
En materia urbanística y ambiental, ya sabemos entonces cómo calificar lo que está pasando.
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